东渡房产的探索者——李海林：青年·梦想·家

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东渡房产的探索者——李海林：青年·梦想·家 (http://bbs.house365.com)

　　畅销书《蓝海战略》作者w·钱·金或许没有想到，早在15年前，中国一家房地产企业已经在实践它的蓝海战略。

　　这个开创了东渡国际的地产大腕透过发现和开创蓝海，在青年人居领域，已牢牢树立他领跑者的地位。

　　喧嚣的昨日；不少房产商因为热衷于“为富人盖房”而偏向于做豪宅；而今，受国十五条所限，又被迫改头换面主推小户型。

　　市场从喧嚣回复平静的背后，东渡国际却是15年如一日，长久专注于对小户型青年住宅的开发，为此还曾遭受业界“非议”。但如今，东渡国际正在迎来它豁然开朗的天空。

　　“任何一个负责任的房产商都应该回报社会，在绝大多数公司竞相开发豪宅之时，我们持久专注低总价的青年公寓；而随着去年宏观调控的开始，房产商开始被动转向小户型青年住宅之时，我们又跳出红海，转向东渡国际青年城这片浩瀚蓝海。”草海林如是说。

　　如李海林所言，东渡国际厚积薄发，以15年之力，将青年人居文化贯穿其中，在实现客户价值创新之余，更是以青年人居集大成者之势，牢牢确立东渡国际在青年人居市场的领先地位。

　　青年人居发现者

　　东渡国际对青年人居的关注，源于15年前其创始人李海林的下海。那段初创史令业内耳熟能详。

　　15年前，当李梅林以一个政府工作人员的身份到深圳特区设立办事处时，初时并没有房产概念。只有在丢下铁饭碗之后，李海林开始意识到现实的问题——栖身之所。

　　颇有诗人气质的李海林多年后回忆说，“不经意间，我总是想起杜甫的那句名篇‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’”。这种情愫，直接促成了李海林萌发为都市创业者筑巢的原始冲动。

　　接下来的事情水到渠成。

　　1990年下半年，李海林在深圳福田开发国内第一代尚处萌芽状态的小户型青年住宅，这个后来定义为“第一代青年城”的项目为东渡国际赢得了青年人居发现者的美誉。

　　而据李海林称，其时并没有什么房屋设计的概念。阳台一分为二，一半是厨房，一半是卫生间。

　　“房子不需要很大，每间只要20－30平方就够了；不需要很好的地段，在郊区就可以了；为了节约成本，可以几个人合起来租一套房子。”

　　靠租金，“第一代青年城”赚取了10加多万的利润，李海林的房产生意初战告捷。

　　1993年，适逢宏观调控，李海林转回南京。在南京李海林开始盖学校，2004年，盖学校的土地作为房地产用地升值一倍，9月，精明的李海林将学校搬到了郊区的南京市大学城，在这块土地上，开始勾画全国连锁“东渡国际青年城”。

　　现在看来，当时在深圳对于青年公寓偶然的试水，成为东渡国际打造百年老店的必然——将青年人居作为东渡国际的细分领域，并持久享受它。

　　探索者、实践者

　　李海林开始在南京指点江山。

　　1994年，东渡房产公司在南京成立。据称，当时东渡国际在做市场调研时，李海林发现随着经济和社会的发展，青年人对住房的需求越来越大，要求越来越高，而适合青生人居住并为他们所喜爱的房子几乎没有。

　　经过一段时间的深思熟虑，李海林清晰地感悟到，在庞大的房地产市场中，一个专业房地产公司必须做细分的专业化市场，而青年住宅就是中最有发展前景的领域之一。这个市场可能就是东渡国际实现理想的舞台。从那时起，东渡国际便在国内房地产行业率先提出要为没有住所的青年人建造自己的家——为无“巢”的鸟筑“巢”，以此开始对青年住宅的不懈追求，并一步一步走上了健康发展的轨道。

　　与深圳开发第一代青年住宅有明显区别，东渡国际在不断探索、实践青年住宅的同时，也为青年人创造了越来越多的客户价值。

　　比如，东渡国际后来相继开发的六代东渡国际青年城项目，都分别满足了青年人的不同爱好。如：南京“东渡锦江丽舍”属于梦想型的，上海“官渡名人大厦”属于便捷型的，苏州“东渡时代晶华”属于时尚型的，南京“东渡大空之都”属于科技型的，南京“东渡新锐公寓”属于运动型的，上海“东渡碧云108”属于国际型的，成都“东渡时代凯悦”属于贵族型的，三亚的青年公寓属于度假休闲型的等等。

　　有管理专家认为，东渡国际在房地产高潮期，逆市而行，在绝大多数房产商竞相攀比豪宅之时，东渡国际可以沉下心，专一为青年人提供产品，不仅实现了对青年人客户群的价值创新，同时也实现了细分市场与低价策略的兼得，打破了房产商蜂拥开发高档住宅的游戏规则，可谓开创了一片蓝海。

　　另外一方面，东渡国际推出的青年公寓，其功用方面也打破了常规的仅住宿之用。比如，它在设计时就充分考虑了舒适度，而购买的客户，其包含的年龄段，从27到45岁，因而有些只是作为客户接待朋友或者休闲之处，有些则纯粹属投资，象这样的需求，均属于蓝海领域中的创造需求。

　　“实际上，我们在探索、实践青年公寓时，相当于在已有的豪宅市场之外开辟了一个新的蓝海。”李海林说，“尽管小户型青年公寓的市场份额只有3%到5%，但我们的总价低，并充分考虑客户的需要，比如挑层、房型设计等，因而一经推出，几乎都是销售一空”。

　　在市场充分认可这一产品的同时也有业内人士对李海林提出质疑。

　　例如，小户型由于管道的陈设等原因，其单位成本要高于大户型，在2003、2004年的房产牛市里，房产商基本不用担心销售。东渡国际为何弃利润于不顾？

　　“我们的追求不单是为己，也要为社会，为客户”。李海林自有他的解释。

　　之后，中央政府于2005年开始对地产全面调控，其中国十条更是严令房产商开发规模，70%的建筑面积被限定在90平米以内。

　　“无意”中的政策正符合东渡国际的发展战略——专注青年人居(小户型)，但同时也给李海林带来了苦恼——昔日的豪宅大佬们，纷纷改换门庭，也打起了小户型青年城的主意，忽然带来“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的景致。

　　集大成者领跑者和倡导者

　　2005年的宏观调控促使李海林做出重大战略举措——从青年公寓跳到某大成者的东渡国际青年城。

　　李海林说，做出这种战略部署，源自两个理由，一是自身要领先一步，青年公寓做了6代产品之后，如何继续领先，也要求思考如何跳出来；其二是国家宏观调控政策，千军万马都过来做小户型，做青年公寓，东渡国际该如何一步领先，步步领先。

　　“根据我们最近制定的东渡国际青年城战略，未来东渡国际将重点打造集大成者的东渡国际青年城，我们近期推出的南京东渡国际青年城项目，作为东渡国际的第七代产品，将是东渡国际青年城的首个‘龙种’，将给建筑领域带来划时代的意义。”李海林说。

　　李海林反复强调，东渡国际重拳推出国际青年城，是历史的必然。整个东渡国际青年城项自，蕴涵东渡国际15年青年人居文化之精髓，打破过往青年公寓小户型产品不能成为社区的局限，专门为城市青年人打造大型公寓社区，给青年人一个全新的居住理念，并倡导一种积极向上、充满活力的青年居住文化。

　　“更重要的是，东渡国际青年城是集大成者。它不单是住宅的概念，更是青年人居文化，将泛地产的概念完全融合进去。”李海林自信的表示。

　　所谓泛地产，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域(社区)，如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、观赏型农业旅游区等等。住宅不再是核心其可能是主体，也有可能成为附属的配套设施。

　　据李海林称，青年人居文化的核心是“自由我世界”。因而在东渡国际青年城设计中，处处都彰显出这样的文化：在房型设计上，东渡国际面向全球举行首届东渡“Y呼空间”国际青年建筑设计大赛，以甄选出青年人最喜好的房型，这一策略现在正被其他同行竞相仿效；而更为重要的则是将东渡国际青年城作为承载青年人居文化的主体，为青年人提供环境、生活、再教育、甚至下一代培养等多方面的便利配套。比如鼓励自由个性的张扬，提供24小时免费上网等等。

　　以这种人居文化为核心，东渡问际青年城将从过往单体建筑的青年公寓，一跃而为青年人居的聚集地，一个融居住、商贸，休闲，购物、运动、娱乐、沟通、学习为一体的青年社区，一座属于年轻创业者的集大成之地。

　　“显然其他房地产商也在打国际青年城的概念，并非如此。”有房地产界资深人士分析说，“他们只是考虑外观设计，考虑如何满足现有政策要求，能出售房产即可，而并不去考虑青年人居文化的问题”。

　　另一方面，东渡国际推出的东渡国际青年城，将客户群的年龄跨度延伸到20－45岁。其中20－27岁则是此次首度推出。

　　“这是一个新的市场，从购买力看，如果房产商不刻意提供产品，这部分刚进人社会的年青人难以购买房子，但我们还是愿意开辟这片蓝海。”李海林说，“与以前的青年公寓相比，除了在低总价上做文章，我们还降低了单位价格，并考虑了住宅的所有功能，比如40、50平米，做成旋转式客厅等等”。

　　李海林的设想是，在南京东渡国际青年城，50平米，按每平方米3000元计(低于周边市场价)，总价15万元，20%按揭只要3万左右，而如果借助其他金融创新，则可以首付1万元，月供500元即可拿下。

　　因为，如果仅打着青年住宅概念，却以“低总价，高单价”的实际情况进入市场，那将让青年人难以承受。

　　“东渡国际青年城要求它的单价要比周边低，其次，更为重要的是要富有青年人居文化的内涵。”李海林有着自己的目标，“东渡国际积15年之力，并非朝夕，作为青年人居文化的领跑者，东渡国际也向全社会倡导，在东渡国际青年城项目积极实践青年人居文化、并愿意和国内外各大房产商合作。”

　　近日，东渡国际已决定以青年人居文化领跑者的形象面向市场。并大胆提出打造青年人居国际性品牌的概念。早在2004年，东渡国际就开始重金聘请品牌公司，为企业制定品牌战略规划，并重新设计企业新的形象标识，把企业使命定位为：承载年轻人的梦想空间，更将“东渡国际”的品牌概念加以延伸，从“锲而不舍，势在必胜”延伸为“来自东方，承载梦想”。

　　“如果说，把我们东渡国际集团的前6代开发产品比作引来凤凰的一棵梧桐树的话，那么我们的第7代产品东渡青年城将是一片梧桐树林。”

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